El solar de 25 millones que valía entre 6 y 10

Nos llegó un solar industrial en Madrid con una tesis atractiva: una ley autonómica nueva permitiría hacer alojamiento temporal en suelo industrial vacante conservando toda la edificabilidad industrial. Con esa lectura, el precio pedido, entre 23 y 25 millones de euros, cuadraba.

Podríamos haber enviado esa tesis a diez fondos. Antes fuimos al expediente municipal del plan especial que aplica la ley. En un anexo de 194 páginas, el ayuntamiento tiene una ficha por cada ámbito industrial de la ciudad. La de este solar decía uso global industrial y añadía una observación literal:

«Se aprecian indicios de posible residencialización encubierta».

Con los usos que sí están permitidos (logística urbana, comercial, hotel) el valor residual del suelo estaba entre 6 y 10 millones. El precio pedido coincidía con el valor de un uso que en esa parcela no existe.

Se lo contamos a la propiedad con las fuentes, sin un «no» seco y sin pedir nada a cambio en el mismo mensaje. Perder esa operación fue la mejor forma de enseñar para qué servimos. Regla desde entonces: antes de valorar un suelo, se lee la ficha del ámbito.

Caso real, contado sin nombres ni ubicaciones exactas para proteger a propietarios, compradores y colaboradores. Guía: qué es un broker de suelo y cómo elegir uno.